Geschossflächenzahl
Als Bauherr ist es wichtig beim Bauvorhaben den Begriff Geschossflächenzahl (GFZ) zu kennen, da es sich um einen wichtigen Orientierungspunkt beim Hausbau handelt. Die folgenden Informationen im Artikel sollen bei der Bedeutung der Geschossflächenzahl (GFZ), der Berechnung der Geschossfläche sowie den gesetzlichen Regelungen helfen.
Einführung in die Geschossflächenzahl
Definition der Geschossflächenzahl (GFZ) und ihre Bedeutung im Baurecht
Bei der Geschossflächenzahl handelt es sich um einen Fachbegriff aus dem deutschen Baurecht. Eine genauere Definition ist in § 20 Baunutzungsverordnung (BauNVO) zu finden. Mit der Geschossflächenzahl wird das Verhältnis der Summe der Geschossflächen eines Hauses zur Fläche des Baugrundstücks definiert. Sie dient als Maß zur baulichen Ausnutzung von Grundstücken bzw. die höchstzulässige Größe von Immobilien über alle Vollgeschosse verteilt. Die Geschossfläche darf nicht mit der Wohnfläche verwechselt werden, da es nur um die Außenmaße des Gebäudes geht.
Die Gemeinde legt die Geschossflächenzahl fest, welche als Dezimalzahl dargestellt wird und die als Kennzahl im Bebauungsplan steht.
Warum die GFZ für Bauprojekte relevant ist und welche Rolle sie spielt
Die Geschossflächenzahl (GFZ) dient als Faktor zur Beurteilung der Bebauungsdichte in einem Gebiet. Durch die GFZ werden sowohl die Größe als auch die Höhe der Häuser beeinflusst, sodass eine einheitliche Bebauung erzielt wird. Für Bauprojekte bedeutet dies, dass zu hohe Gebäude keine Baugenehmigung bekommen, da die Bebauung sich negativ auf die Lichtverhältnisse auf den Nachbargrundstücken auswirkt.
Historischer Hintergrund und Entwicklung der GFZ
Wohnprojekte mit einer GFZ von 4,0 waren im 19. Jahrhundert oft zu finden. Die Folge waren schattige Hinterhöfe und viel zu wenig Grün in den Städten. In den 1920er Jahren wurde die GFZ auf 0,5 herabgesetzt, was zu mehr Licht und Luft in den Städten führte. Aktuell liegt in Wohngebieten die GFZ zwischen 1,0 und 1,2. Damit stellt sie einen Kompromiss zwischen dem benötigten Wohnraum, dem Wunsch nach einem Eigenheim und den hohen Grundstückspreisen dar.
Berechnung der Geschossflächenzahl
Mathematische Formel zur Berechnung der Geschossfläche
Um die Berechnung der Geschossflächen vorzunehmen, werden verschiedene Werte benötigt.
Dies wären zum einen die Größe des Grundstücks und zum anderen die Grundfläche des Gebäudes. Die Formel sieht folgendermaßen aus:
Geschossfläche geteilt durch Grundstücksfläche
Erläuterung der einzelnen Komponenten der Formel (Grundstücksfläche, Geschossfläche, etc.)
Grundstücksflächen geben die Größe des Grundstücks in Quadratmetern an.
Die Geschossfläche ist die Summe aller Flächen aller Geschosse eines Hauses.
Erklärung der Schritte zur Ermittlung der brutto Geschossfläche, einschließlich der Berücksichtigung von Innen- und Außenmaßen, der Abzüge für Treppen, Aufzüge und technische Einrichtungen usw.
Um die Brutto-Geschossfläche (BGF) eines Gebäudes zu ermitteln, müssen alle äußeren Abmessungen für jedes Geschoss einschließlich Küche, Keller, Dachgeschoss, Garagen, WC sowie ein eventueller Wintergarten ermittelt werden. Die jeweiligen äußeren Abmessungen in Länge und Breite für alle Geschosse werden in der Folge multipliziert.
Praktische Beispiele zur Berechnung der GFZ
Wird im Bebauungsplan zum Beispiel eine GFZ von 0,8 vorgegeben und das Grundstück hat eine Größe von 1.000 m², darf die Gesamtfläche aller Geschosse die Größe von 800 m² nicht überschreiten.
In unserem Beispiel sehe die Berechnung folgendermaßen aus:
800 : 1.000 = 0,8
Gesetzliche Regelungen zur GFZ
Gesetzliche Grundlagen und Normen, die die GFZ regeln (z.B. BauGB in Deutschland)
Als gesetzliche Grundlage für die Geschossflächenzahl gilt § 20 Abs. 2 der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Mit der GFZ wird festgelegt, wie viel m² Geschossfläche pro m² Grundstücksfläche (GF) erlaubt sind.
Unterschiede in den Regelungen zwischen verschiedenen Ländern oder Regionen
Sowohl Bauherren als auch Architekten sollten sich mit den jeweiligen Landesverordnungen auskennen. Grund hierfür ist, dass je nach Region Staffelgeschosse in die GFZ mit einfließen oder nicht. Dies bedeutet, da es für jedes Bundesland unterschiedliche Auslegungen zum Vollgeschoss und somit zur GFZ gibt, ist es zwingend nötig, sich über die entsprechenden Bauvorschriften genau zu informieren.
Ausnahmen und Sonderregelungen im Baurecht in Bezug auf die GFZ
In Bezug auf die Geschossflächenzahl gibt es verschiedene Faktoren, die zu Ausnahmen und Sonderregelungen führen. Im Einzelnen sind das:
Baurechtliche Vorgaben – Je nach Bebauungsplan und Region gelten unterschiedliche Vorgaben.
Größe und Art des Grundstücks – Je nach Grundstücksgröße und spezifischer Nutzung kann die Geschossflächenzahl variieren.
Hochbau-Charakteristika – Durch Gestaltung und Struktur können die Geschossflächen beeinflusst werden.
Daten und Richtwerte – Sehr oft legen nationale Richtwerte und statistische Daten die Geschossflächenzahl fest.
Ästhetische und funktionale Maße – Bei einem Gebäude spielen sowohl die funktionalen Anforderungen als auch die ästhetischen Überlegungen eine wichtige Rolle für die Geschossflächenzahl.
Bedeutung der Geschossflächenzahl für die Bauplanung
Einfluss der GFZ auf die Bebauungsplanung und Bauvorhaben
Die Geschossflächenzahl ist ein sehr wichtiger Faktor für die Bebauungsplanung und wird aus diesem Grund auch im Bebauungsplan als Kennzahl angegeben. Passt das geplante Bauvorhaben aufgrund der Geschossflächenzahl nicht in den Bebauungsplan, wird das Bauvorhaben aller Wahrscheinlichkeit nicht von den Behörden genehmigt.
Verbindung zwischen GFZ und Baugenehmigungsverfahren
Grundsätzlich kann gesagt werden, dass die Geschossflächenzahl und das Baugenehmigungsverfahren eng miteinander verknüpft sind.
Auswirkungen unterschiedlicher GFZ-Werte auf die Bauausführung und -kosten
Da die Geschossflächen-Werte je nach Baugebiet unterschiedlich ausfallen können, wirkt sich dies in der Folge auch auf die Bauausführung und somit auch auf die Baukosten eines Gebäudes aus.
Faktoren, die die Geschossflächenzahl beeinflussen
Einflussfaktoren auf die GFZ wie z.B. Grundstücksgröße, Nutzungskategorie, lokale Bauvorschriften, etc.
Zahlreiche Faktoren können die Geschossflächenzahl beeinflussen. Dazu zählen in erster Linie die Grundstücksgröße bzw. das Baugrundstück sowie die Art der späteren Nutzung des Gebäudes. Des Weiteren fließen in die Geschossflächenzahl auch die lokalen Bauvorschriften mit ein.
Gebäudeteile, die zur Geschossflächenzahl zählen
Zur Geschossflächenzahl zählen nur Vollgeschosse. Dies bedeutet, dass sowohl der Keller als auch das Dachgeschoss zu den nicht Vollgeschossen gehören und somit nicht in die Geschossflächenzahl einfließt.
Strategien zur Optimierung der GFZ für bestimmte Bauprojekte
Um ein Grundstück bzw. die Geschossflächenzahl zu optimieren, gibt es verschiedene Strategien. Wichtig dabei ist die Beachtung der gebietsspezifischen Rechtsprechung sowie der jeweilige Bebauungsplan.
Technische und planerische Aspekte, die bei der Festlegung der GFZ berücksichtigt werden müssen
Bei der Festlegung der Geschossflächenzahl muss der Denkmal- bzw. Naturschutz für ein Grundstück berücksichtigt werden. Des Weiteren zählen zu den technischen Aspekten bei der Planung die Belüftung und die Belichtung eines Hauses.
Bedeutung der Geschossflächenzahl für den Grundstückswert
Ein höherer GFZ-Wert kann den potenziellen Wert eines Grundstücks steigern, da es ermöglicht, mehr Wohn- oder Gewerbefläche auf dem Grundstück zu entwickeln
Je höher die Geschossflächenzahl ist, umso höher fällt der Verkaufspreis bei einem Grundstücksverkauf aus. Analog bedeutet dies, dass ein Grundstück mit einer niedrigen Geschossflächenzahl einen deutlich geringeren Grundstückswert hat.
GFZ kann den Verkaufspreis eines Grundstücks beeinflussen, insbesondere in Gebieten mit hoher Nachfrage und begrenztem Angebot
Grundsätzlich kann die Geschossflächenzahl den Wert von Grundstücken beeinflussen. Dies gilt ganz besonders in Regionen und Gebieten, bei denen eine hohe Nachfrage bei einem geringen Angebot besteht.
Unterschied zwischen Geschossflächenzahl, Grundflächenzahl und Baumassenzahl
Geschossflächenzahl (GFZ): Verhältnis der Geschossfläche zur Grundstücksfläche; regelt die Ausnutzbarkeit des Grundstücks in vertikaler Richtung
Sie gibt an, wie viel Fläche auf einem Grundstück bebaut werden darf bzw. wie viele Quadratmeter an zusammengerechneter Geschossfläche maximal auf dem Baugrundstück erlaubt sind.
Grundflächenzahl (GRZ): Verhältnis der gesamten bebauten Fläche zur Grundstücksfläche; regelt die Ausnutzbarkeit des Grundstücks in horizontaler Richtung
Hiermit wird der Flächenanteil vom Baugrundstück bestimmt, der innerhalb der Grundflächen bebaut werden darf bzw. wie viel Abstand zum Nachbargrundstück eingehalten werden muss.
Baumassenzahl (BMZ): Verhältnis der Baumasse zur Grundstücksfläche; regelt das Volumen und die Kubatur der Bebauung und berücksichtigt die Höhenentwicklung
Damit wird angegeben, wie viel Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Grundstücksfläche gemäß § 19 Abs. 3 BauNVO erlaubt sind.
Unterschied zwischen Geschossfläche und Grundstücksfläche
Erläuterung der Begriffe Geschossfläche und Grundstücksfläche
Unter Geschossfläche, ein Begriff aus dem Bau- und Planungsrecht, ist die Summe alle Flächen sämtlicher Vollgeschosse eines Hauses zu verstehen. Dabei gilt zu beachten, dass die Flächen der Vollgeschosse nur die Außenmaße des Hauses bilden. In Deutschland wird die Geschossfläche in § 20 Abs. 3 Baunutzungsverordnung geregelt.
Mit den Grundstücksflächen wird die Gesamtfläche eines Grundstücks in Quadratmetern angegeben. Beim Grundstückskauf bzw. -verkauf spielt sie in Bezug auf den Preis eine wichtige Rolle.
Unterschiede in der Berechnung und Bedeutung der beiden Flächenarten für die Bauplanung und das Baurecht
Bei der Grundflächenzahl (GRZ) wird festgelegt, wie viel Fläche eines Grundstücks bebaut werden darf. Während die Geschossflächenzahl (Brutto-Grundfläche) angibt, wie viel Quadratmeter Wohnfläche auf einem Grundstück gebaut werden darf.
Beispiele und Fallstudien
Praktische Anwendungsbeispiele von Bauprojekten mit unterschiedlichen GFZ-Werten
Je nach Baugebiet und Gemeinde gibt es eine unterschiedliche Geschossflächenzahl. Gemäß § 17 BauNVO werden diese Richtwerte für das jeweilige Baugebiet als Tabelle dargestellt.
Analyse erfolgreicher und gescheiterter Bauprojekte in Bezug auf die GFZ
Die Geschossflächenzahl wird vom Gesetzgeber geregelt und dient als Steuerungsinstrument, wenn es um die bauliche Dichte in einer Region geht. Nur unter bestimmten Umständen wird eine Überschreitung der Geschossflächenzahl zugelassen.
Fallstudien zur GFZ in verschiedenen städtischen Umgebungen
Das Überschreiten der Geschossflächenzahl ist möglich, wenn es im Bebauungsplan sogenannte Ausnahmen gibt. Diese Ausnahmen sind in § 16 Abs. 6 BauNVO geregelt.
Die Vorgaben der Geschossflächenzahl unterscheiden sich in Großstädten deutlich von den ländlichen Regionen, was hauptsächlich mit den städtebaulichen Zielen, der Bevölkerungsdichte sowie der Infrastruktur zu tun hat. Aus diesem Grund dürfen Gebäude sowie die Bebauungsdichte höher ausfallen.
Zukünftige Entwicklungen und Herausforderungen
Mögliche Veränderungen in den gesetzlichen Regelungen zur GFZ
Aufgrund der sich verändernden Gesellschaft und den Entwicklungen in der Baubranche kann es in Zukunft zu Veränderungen bei den gesetzlichen Regelungen rund um die Geschossflächenzahl kommen.
Auswirkungen von urbanen Trends wie z.B. verdichteter Stadtentwicklung auf die GFZ
Da ohne Veränderung kein Wachstum möglich ist, ist es wichtig, dass eine gewisse Flexibilität erreicht werden kann.
Technologische Innovationen und ihre Rolle bei der Gestaltung von Bauprojekten unter Berücksichtigung der GFZ
Aufgrund von neuen technologischen Innovationen werden Bauprojekte sich immer mehr verändern, was zur Folge hat, dass auch die Geschossflächenzahl angepasst werden muss.
Tipps für die praktische Umsetzung
Empfehlungen für Architekten, Stadtplaner und Bauherren im Umgang mit der GFZ
Die gesetzliche Regelung der Geschossflächenzahl hat eine Reihe von Vorteilen, auch wenn genügend Raum für Kritik bleibt. Städte leben von der Veränderung, was wiederum bedeutet, dass Flexibilität wichtig ist.
Best Practices zur effizienten Nutzung der zur Verfügung stehenden Geschossfläche
Durch die starren Vorschriften wird die Entwicklung massiv behindert, da keine Rücksicht auf die Anforderungen bzw. die lokalen Bedürfnisse genommen wird. Verschiedene Grundstücke erfordern unterschiedliche Behandlung in Bezug auf die Geschossflächenzahl.
Hinweise zur Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben und Optimierung des Bauvorhabens unter Berücksichtigung der GFZ
Sehr oft wird kritisiert, dass jedes Grundstück gleich behandelt wird, obwohl es verschiedene Merkmale gibt, wodurch diese sich von einem anderen Grundstück unterscheiden. So hat zum Beispiel eine hohe Bebauungsdichte starke negative Auswirkungen auf die Belüftung und die Belichtung, was sich in der Lebensqualität zeigt.
Auf der einen Seite ist es wichtig, dass gesetzliche Vorgaben eingehalten werden und auf der anderen Seite muss Raum für innovative und umweltfreundliche Bauweisen rund um das Haus geschaffen werden.
